不動産売却の流れ
売却の流れ
不動産を売却する際は、いくつものステップが必要です。ハウスネクストステージでは、お客様の大切な不動産についてのご相談からご売却完了まで、すべてのステップで丁寧な説明・対応をお約束いたします。
初めての不動産売却で不安を感じておられる方も、安心してご相談ください。
01ご売却相談
01-01
ご売却目的・希望条件
お客様の大切な財産である不動産を安心して売却するために、まずはお客様のご希望・お悩みをお聞かせください。
お客様がご売却を考えられる動機や目的によって、ご売却方法・ご提案内容が変わってくるからです。
【ご相談例】
・住宅ローンが残っているけれど大丈夫？
・売却して住み替えしたい
・できるだけ早く現金化したい
・あまり人に知られずに売却したい
01-02
ご売却時の諸費用と手取り金額の目安
不動産の売却時にも諸費用が必要になります。
売却金額から諸費用（仲介手数料などの諸経費と、印紙税・所得税などの税金）を引いた金額が手取り金額になります。
売却後のお手取金額＝
売却金額ー諸経費（諸経費＋税金）
・仲介手数料（売買価格の3%+6万円（税抜）※売買価格400 万円超の場合）
・印紙代（売却価格によって異なります。）
・登記費用（抵当権等の抹消登記、住所変更登記、司法書士報酬など）
・その他諸費用（引っ越し費用、測量費用、建物解体費用、残置物処理費用など）
02物件調査・価格査定・販売方法のご提案
02-01
物件調査
物件調査の内容は物件種別によって調査項目が異なりますが、おおむね以下の通りです。
・類似物件のデータの調査（近隣不動産の売り出し事例、成約事例など）
・役所等の調査（都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限、測量図面など）
・現地調査（隣接する土地や道路、建物の程度、設備の状態、周辺環境など）
02-02
価格査定書・販売計画書の提出
調査内容を基に、売主様にとって最適な販売方法をご提案いたします。
査定価格＝販売価格ではありません。
最終的に実際の販売価格（＝売り出し価格）を決めるのは売主様です。
03媒介契約
正式にご所有不動産の売却をご決断されましたら、不動産の売却活動をご依頼いただくために、宅地建物取引業法第34条の2に定められている通り、媒介契約をご締結いただきます。媒介契約には、次の3種類があります。なお、いずれの種類も契約の期間は3ヶ月以内であり、お客様からの申し出により更新することができます。
| 専属専任媒介契約 | お客様は、依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて不動産売買の媒介を依頼することができません。また依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者（自ら発見した相手方も含む）と売買の契約を締結することができません。 依頼を受けた宅建業者は、売物件情報を指定流通機構（レインズ）に5営業日以内に登録し、1週間に1度以上販売状況を報告します。 |
|---|---|
| 専任媒介契約 | お客様は、依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて不動産売買の媒介を依頼することができません。 依頼を受けた宅建業者は、売物件情報を指定流通機構（レインズ）に7営業日以内に登録し、2週間に1度以上販売状況を報告します。 |
| 一般媒介契約 | お客様は、複数の宅建業者に重ねて依頼することができます。他の宅建業者の名称と所在地を依頼した宅建業者に通知する義務がある「明示型」と、通知しなくてよい「非明示型」の2種類があります。 依頼を受けた宅建業者には、売物件情報の指定流通機構（レインズ）への登録義務と依頼者に対する活動の報告義務はありません。 |
指定流通機構（レインズ）って？
国土交通大臣の指定を受けた全国4法人の不動産流通機構が運営している、不動産情報交換のためのコンピュータネットワークシステムです。全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれているので、不動産会社各社は全国各地の最新物件情報や取引事例を素早く検索でき、お客様に情報を提供することができます。
04売却活動
04-01
売却活動
媒介契約のご締結後、ハウスネクストステージでは、物件それぞれの特性や流通性を考慮したうえで、グループ会社とも協力して、積極的な売却活動を行っていきます。
・SUUMOやアットホームなどの人気の高い大手不動産ポータルサイト複数に掲載
・指定流通機構（レインズ）への登録
・過去にお問合せのあったお客様へ情報の発信
・ハウスメーカーなど、不動産会社間ネットワークの活用
・オープンハウスの開催
・新聞折込広告・ポスティング広告など紙媒体での情報発信 など
04-02
活動状況のご報告
売却活動内容の結果報告は随時行います。
【ご報告内容】
・広告活動の状況
・購入検討者様の反響状況
・周辺売出し物件の状況
・今後の販売活動計画
・インターネット広告の閲覧数 など
05 不動産売買契約
05-01
ご契約条件の確認
ご購入を希望される方が見つかりましたら、まず不動産購入申込書のご提示をいただきます。
これを受けて、具体的な価格や条件の交渉に入ります。
・購入希望価格
・手付金の額
・契約希望日
・引渡し希望日
・その他希望条件
安全なお取引のためにプロの立場からお客様の判断をお手伝いします。
05-02
契約の事前準備
売主様、買主様のあいだで、不動産のご売却価格および諸条件が合意に達しましたら、売買契約を結びます。
安全なお取引のために重要な作業ですので、見落としのないよう、しっかりと準備いたします。
「設備表」と「物件状況等報告書」
売買物件に付帯する設備（給湯設備、キッチン設備、浴室設備、建具など）に不具合がないか、建物に雨漏りや給排水管の故障がないかなど、細かい部分に至るまで売主様と一緒にご確認し、書面に記載しておきます。
05-03
重要事項説明書の説明
不動産売買契約に先立ち、買主様に対して、宅地建物取引士が不動産の重要な事項について書面を交付のうえ説明するよう、法律上義務づけられています。
05-04
売買契約
重要事項説明の後に「売買契約書」「物件状況等報告書」「設備表」の読み合わせを行い、契約内容、設備の有無および不具合の有無をご確認頂きます。
契約内容にご理解、ご納得頂きましたらすべての書類に署名・捺印を行い、買主様より手付金を受領します。
【不動産売買契約時に必要なもの】
・登記済証または登記識別情報通知
・ご実印
・印鑑証明（発行から3ヶ月以内のもの）
・建築確認通知書・検査済証
・固定資産税納税通知書
・仲介手数料の半金
・収入印紙代（売買金額によって額面が異なります）
・ご本人確認資料（運転免許証など）
※上記は⼀般的な書類です。その他ケースに応じて上記以外の書類が必要になるケースもあるため、詳しくは担当者にご確認ください。
06 物件のお引き渡し準備
残代金の受領日までに契約時に約束した状態で買主様に引き渡しができるよう各種手続きを行い、準備をします。
必要な手続きには下記のようなものがあります。
・既存の住宅ローン完済の手続き
・測量の手配
・建物解体の手配
・引越し業者の手配
・電気・ガス・水道の解約手続き
・不用品の処分
・マンションの場合、駐車場の解約手続きや退去届など
お引渡し日までにスケジュール管理を含め、入念に準備をしておきましょう。
07 残代金の受領・物件のお引き渡し
物件の最終確認を、現地にて行います。売主様、買主様お立ち会いのもと、不動産売買契約時にお渡しした「物件状況報告書」と「設備表」にしたがって付帯物の確認、境界等の立ち会いをいたします。
決済の流れ
買主様より売買代金の残金をお受け取りになると同時に、所有権の移転登記手続きと、物件のお引渡し（鍵の引渡し）を行います。これで不動産売買のお取引は完了いたします。
07-01
登記に必要な書類の確認
所有権移転登記の申請に必要な書類が揃っているか、司法書士が確認します。住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消に必要な書類も確認します。
【住宅ローンが残っている場合】
ご売却物件に売主様の債務の抵当権が設定されている場合は、買主様より受領した売買代金を返済に充当し、買主様への所有権の移転登記と同時に抵当権の抹消登記を行います。
07-02
残代金の受領
買主様から売主様に残代金を支払います。買主様が住宅ローンを利用される場合には、買主様がローンを申し込みされた金融機関にて取引を行います。
07-03
固定資産税・管理費などの精算
固定資産税・管理費などの負担金の精算をします。引渡し前日までは売主さまの負担、当日からは買主さまの負担として、日割り精算で行うのが一般的です。
07-04
鍵の引渡し・関係書類の受け渡し
残代金の受領と同時に、売主様は買主様へ物件の鍵を引渡します。管理規約、パンフレット、建物付帯設備の取扱説明書などがある場合は、あわせて買主様にお渡ししましょう。
07-05
諸費用の支払い
最後に、仲介手数料、司法書士への報酬など諸費用の支払いをします。
07-06
取引完了のご確認
これですべての取引が完了しました。取引が完了した証として、「取引完了確認書」にご署名・ご捺印いただきます。
【残代金の受領・物件のお引渡し時に必要な主なもの】
・登記済証または登記種別情報通知書
・ご実印
・身分証明書
・印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
・住民票
・仲介手数料の残金
・鍵一式
・買主様に引継ぐ書類（検査済証、管理規約、パンフレット、建物付帯設備の取扱説明書など）
マンションの場合、宅配ボックス等のカードや、メールボックスの暗証番号など
※その他ケースに応じて必要になるものがございますので、詳しくは担当者にお尋ねください。
